Além de
subir a taxa de juros do crédito imobiliário, a CEF aumentou a restrição para
financiamento de imóveis usados
Luiz Prado/Caixa
Nas últimas semanas, a Caixa
Econômica Federal fez duas alterações importantes nas regras de financiamento
para imóveis novos e usados
Nas
últimas semanas, a Caixa Econômica Federal, banco estatal que tem 70% do
mercado de financiamento imobiliário, fez duas alterações importantes nas
regras de financiamento para imóveis novos e usados. As mudanças devem causar
impactos no ciclo produtivo da construção e também no bolso dos consumidores.
Para quem planejava comprar um imóvel, as novidades
devem representar o atraso em alguns anos, conforme explica João da
Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da
Universidade de São Paulo (USP).
Para João
da Rocha Lima, coordenador do núcleo de real estate da Escola Politécnica da
USP, após as mudanças, as perspectivas para os consumidores são
"sombrias". "Cada 10% do preço do imóvel representa perto de
quatro anos de poupança para uma família de renda média",
explica. Como o valor para entrada passa de 20% a 50% do valor do imóvel, são
12 anos a mais de investimento na poupança.
"A correção
da má administração do caixa da CEF vai induzir uma trava no mercado
residencial, como poucas vezes se experimentou no Brasil", diz
Lima.
No último
dia 16, o banco aumentou pela segunda vez em 2015 os juros para
financiamento da casa própria. Segundo a Caixa, a alteração foi feita
"por motivo do aumento das taxas básicas de juros".
Já na
última segunda-feira (27), a instituição reduziu o limite do valor do imóvel
usado que pode ser financiado pelo banco. A partir de 4 de maio, os mutuários
só poderão financiar 50% do valor do empreendimento no Sistema Financeiro
de Habitação (SFH) – antes, o limite era de 80%. Também haverá redução de
70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema
de Amortização Constante (SAC).
Segundo Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor
executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da Associação Nacional dos
Executivos de Finanças Administração e Contabilidade (ANEFAC), essa série de
ações do banco estatal dificulta bastante a tomada de crédito. "O aumento
da taxa de juros, em um imóvel de R$ 500 mil, tem um impacto de 10% no
valor do imóvel, quase R$ 50 mil a mais. Já com a redução do limite de
financiamento, o consumidor vai ter que ter uma poupança maior, o que é difícil
para a classe média" afirma,
A solução
para muitos consumidores, segundo Oliveira, será a procura por linhas de
créditos de bancos privados. "Haverá esse crescimento no setor privado.
Tem banco privado que financia 100% do valor do imóvel", diz.
Para Pedro
de Seixas Correa, professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da
Construção Civil da FGV, o consumidor deve começar a se preparar para essa nova
opção. "Hoje, não existe uma diferença tão grande no mercado [entre a
Caixa e outros bancos]. Se o comprador já tem relacionamento com um banco
privado, como uma conta salário, isso é argumento para sentar na frente do
varejo e discutir um financiamento", explica.
Correa afirma,
no entanto, que, como a Caixa é o grande ator desse mercado, acaba
norteando o caminho dos outros bancos. "É possível que os outros
tendam a seguir esse movimento, mas isso é cada banco que vai
dizer."
Para
Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação Popular do Sinduscon-SP, as mudanças
não devem impulsionar uma alta nos preços de imóveis novos, como muitos têm
dito. "O que levou a essa mudança pela Caixa é a falta de recursos, de
crédito. Boa parte do sistema habitacional brasileiro utiliza recursos da
poupança, que tem tido saldos negativos há meses. O setor não tem como subir
preços porque não há demanda, nem crédito."
Cury
também descarta uma melhora do mercado imobiliário para imóveis novos nas
atuais condições econômicas do País.
Na
opinião de Correa, este é um bom momento para o consumidor levar em
consideração a compra de um imóvel novo. "Hoje, as incorporadoras estão
com estoque alto de imóveis prontos, e o comprador está com poder de negociação
forte. Vai ter uma pressão pela redução de preço e é um bom momento para as
incorporadoras aproveitarem essa oportunidade", afirma.
O valor
dos imóveis usados, segundo o professor, não segue a mesma regra. "O preço
dos imóveis usados depende muito da necessidade de venda do proprietário e não
existe uma tendência muito clara", diz Correa.
Veja como as mudanças do financiamento imobiliário
na Caixa afetam as contas de quem quer financiar um imóvel, segundo cálculos da
Anefac:
1º exemplo: Imóvel no valor de R$ 700.000,00
(SFH)
ANTES - O banco financiaria o valor de R$ 80%,
correspondente a R$ 560 mil, e o consumidor precisaria ter o restante de
20%, montante de R$ 140 mil.
a) em três anos, ele precisaria poupar
mensalmente o montante de R$ 3.495,61
b) em cinco anos, ele precisaria poupar
mensalmente o montante de R$ 1.945,40
AGORA - O banco financia o valor de R$ 50%,
correspondente a R$ 350 mil, e o consumidor precisaria ter os outros
50%, montante de R$ 350 mil.
a) em três anos ele precisaria poupar
mensalmente o montante de R$ 8.739,02
b) em cinco anos ele precisaria poupar
mensalmente o montante de R$ 4.863,49
2º exemplo: Imóvel no valor de R$
1 milhão (SFI)
ANTES - O banco financiaria o valor de R$ 70%,
correspondente a R$ 700 mil, e o consumidor precisaria ter o restante de 30%,
montante de R$ 300 mil.
c) em três anos, ele precisaria poupar
mensalmente o montante de R$ 7.490,59
d) em cinco anos, ele precisaria poupar
mensalmente o montante de R$ 4.168,71
AGORA - O banco financia o valor de R$ 40%,
correspondente a R$ 400 mil, e o consumidor precisa ter o restante de 60%,
montante de R$ 600 mil.
c) em três anos, ele precisa poupar
mensalmente o montante de R$ 14.981,17
d) em cinco, anos ele precisa poupar
mensalmente o montante de R$ 8.337,42
*As simulações levam em consideração que os
recursos estariam aplicados mensalmente em uma poupança
Agora, veja
os efeitos das alterações das taxas de juros do crédito imobiliário:
1º exemplo (SFH): No imóvel de R$ 500 mil antes o banco
financiava 80% deste montante e agora vai financiar 50%. A taxa de balcão, que
era de 9,15%, foi para 9,45%
ANTES - Financiamento de R$ 400 mil:
-
Primeira parcela no valor de R$ 4.161,11 e última parcela no valor de
R$1.119,58, totalizando o montante de R$ 950.525,00.
AGORA - Financiamento de R$ 250 mil
-
Primeira parcela no valor de R$ 2.663,19 e última parcela no valor de R$
699,91, totalizando o montante de R$ 605.359,38.
Segundo a
Anefac, se o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele
iria pagar anteriormente, ele conseguiria reduzir o financiamento de 360 meses
(30 anos) para 120 meses (dez anos). Ficaria assim:
– Financiamento
de R$ 250 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no valor de
R$ 4.052,08 e última parcela no valor de R$ 2.099,74, totalizando o montante de
R$ 369.109,37.
2º exemplo (SFI): No imóvel de R$
1 milhão, antes o banco financiava 70% deste montante e agora vai
financiar 40%
ANTES - Financiamento de R$ 700 mil
–
Primeira parcela no valor de R$ 7.281,94 e última parcela no valor de
R$1.959,27, totalizando o montante de R$ 1.663.418,75.
AGORA - Financiamento de R$ 400 mil
–
Primeira parcela no valor de R$ 4.261,11 e última parcela no valor de R$
1.119,86, totalizando o montante de R$ 968.575,02.
Se o
consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele iria pagar
anteriormente, reduzindo o financiamento de 360 meses (30 anos) para 120
meses (dez anos), ficaria dessa forma:
AGORA – Financiamento de R$ 40 mil
pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no valor de R$ 6.483,33 e
última parcela no valor de R$ 3.359,58, totalizando o montante de R$
590.575,04.
Fonte: Site: economia.ig.com.br
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